Hacer frente a las obligaciones que conlleva la herencia no es la tarea más fácil ni la más llevadera, pero es apropiado que los herederos tienen en cuenta algunas cuestiones para afrontar este proceso con las mejores garantías.

**Salvador Salcedo, abogada asociada de Ático Jurídico**, responde a cinco de las preguntas más frecuentes que se pueden hacer los beneficiarios de una herencia. ¿Cuál es la forma de actuar si solo hay un heredero? ¿Qué pasa con la casa o con las distintas propiedades heredadas? ¿Qué debo hacer en caso de venta, alquiler o uso de la propiedad?

Si soy hijo único, ¿tengo que dividir la herencia con un notario para poner la propiedad a mi nombre?

La subasta de herencias de un inmueble exige la comparecencia ante notario de todos los herederos, para que la ley de división de herencias firmada tenga acceso al registro de la propiedad y para que el piso pueda registrarse a nombre de los nuevos propietarios. «Si no hay acuerdo entre los herederos, la alternativa será acudir a la división judicial de la herencia», afirma Salvador Salcedo, abogado asociado de Ático Jurídico.

Si el beneficiario de la herencia es hijo único, el acta de división debe ser firmada por él mismo ante un notario en España. «Sin embargo, también puede preparar una solicitud en un documento privado y adjuntar el testamento, el certificado de defunción y los últimos testamentos. En consecuencia, en dicho caso, si la firma del heredero está notariada y siempre que haya pagado los impuestos con antelación».

Si hay varios herederos, ¿quién tiene derecho a usar la propiedad heredada?

Es muy habitual que uno o dos bienes que componen la herencia se distribuyan entre varios herederos, y que se puedan repartir equitativamente, siendo todos copropietarios. Lo habitual es que los inmuebles se combinen para su venta con el fin de repartir el producto de la transacción entre sus herederos. Pero también puede ocurrir que no sea posible vender o alquilar o que se descarte esta opción para disfrutar de los bienes de la herencia. Puede plantearse la cuestión de quién tiene derecho a utilizar el suelo heredado si todos o varios beneficiarios están interesados en utilizarlo.

«Si todos los herederos son razonables y están de buen humor, se puede llegar a un acuerdo. Sin embargo, si no es posible llegar a un consenso, será necesario acudir a los tribunales. El Tribunal Supremo ha establecido que, en estos casos, procederá utilizar la propiedad en equipo. Para que todos puedan compartirla, pero se les da un período de uso exclusivo que alternan», explica Salvador Salcedo.

Para vender o alquilar la propiedad que hemos heredado, ¿tenemos que estar todos de acuerdo?

La propiedad de un piso puede corresponder a uno de los herederos, aunque lo más habitual es que lo compartan a partes iguales entre todos ellos. Vender el inmueble será la opción más sencilla para poder materializar el recibo distribuyendo el precio entre los beneficiarios. «Sin embargo, para que la venta se lleve a cabo, todos deben estar de acuerdo. De lo contrario, no se puede hacer. Por lo tanto, será posible proponer la división de la propiedad común como alternativa a la división de uno de los copropietarios».

El alquiler del apartamento heredado que es propiedad conjunta de varios herederos también requerirá el acuerdo de todos. Si no existe dicho consenso, la mayoría de los copropietarios pueden firmar el contrato de alquiler de forma válida, siempre que el alquiler no supere un período de seis años. El criterio jurisprudencial es unánime, al considerar un arrendamiento que supere esta duración como un acto de enajenación.

Si vendo la propiedad que he heredado, ¿qué problemas puedo tener?

Cada vez son más las personas que mueren sin descendencia y es muy común que sus bienes sean heredados por sus hermanos, sobrinos, otros familiares o amigos. La posterior venta por parte de los herederos de dichos bienes suele plantear problemas porque está sujeta a ciertas limitaciones temporales que pueden dificultar el funcionamiento del comprador al no tener asegurada la venta hasta dos años después del fallecimiento del familiar o amigo heredado por el vendedor.

La razón por la que se suspende la fe del registro público para el comprador en tales casos es una garantía. Descartar que el fallecido, que heredó el vendedor, no tuviera otros padres con mejores derechos. De esta forma, se concede un plazo razonable de dos años por si aparecen otras personas con un parentesco más cercano al fallecido y puedan cuestionar los derechos hereditarios del vendedor. Como consecuencia de esta limitación legal, surge la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas al comprador.

La propiedad que me quedó en el testamento se vendió antes de la muerte del fallecido, ¿puedo reclamarla?

No es extraño que una persona decida vender algunos de sus bienes antes de morir, o que su tutor tome tal decisión, para hacer frente a los cuidados que esa persona pueda requerir.

«La verdad es que todo dependerá de si la venta puede o no considerarse un cambio en la voluntad del testador. Así pues, si la decisión de vender se debe a un acto del testador, la herencia no surtirá efecto. Por el contrario, si la venta fue decidida por el tutor, la herencia no quedará sin efecto. El legatario puede reclamar el saldo del precio de venta, una vez aplicado para satisfacer las necesidades del testador», declara el abogado Salvador Salcedo.

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